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自宅の一部をテナントに貸して、その収入を家のローンの返済に充てる、を調査してみた。笑っちゃうぜ、まったく。建て替えに伴い、いっそのこと店舗付き住宅にし、テナントに貸す?

2012.09.14.Fri.12:18
お金持ってないのに3階建てを建てようという、図太い神経のわたくしでございます。
しかし、けっこう考えてるんだよ~。

うちは以前から不動産屋さんに「1階を貸されませんか?」と度々言われる。
もともと自転車屋さんだったうちは、角地で、南側間口はいつもシャッターが閉まってるけど、
もう一方の道路側は(東側)は、ガラス張り。いま、そこが遊んでる状態になっているから。

しかし、貸されませんかという問いには、これまでは鼻っから断っていた。
「貸すのは簡単だが、出て行ってもらうのが難しい」とか「トイレや水道はどうすんの?」という、主人の考えから。

しかしだよ。
貸しませんかとたびたび来るってことは、需要があるってこと?借り手があるってことか。
こりゃ貸さない手はないだろう。収入になるんであれば!ちょっと食いついてみるか。

大胆にも、不動産屋さんに見に来てもらった。気の早い話だ。

さっそく見に来てくれた不動産屋さん、名刺を差し出し自己紹介を終えると
うちの隣の空き地まで目測したらしく、
「だいたい…100坪ぐらいですか?」

ガーーーーン(T_T)

なるほどね、貸したいから見に来てくれというお客さんは、そんぐらいの土地を持ってる人なわけね。

私「ごめんなさい、30坪ないです(T_T)」

不動産屋「この広さだと、法人さんは無理ですね。個人さんになりますけど。」

あー不動産屋の選定を間違えた。大手すぎた。(笑)

あの言い方だと、
セブンイレブンとかのコンビニを紹介するぐらいのつもりだったらしい、とほほ。

しかしこの人、そんな桁違いなあて外れだったにもかかわらず、
なんでも教えてくれた。いい人だった。

まず、スペース的に、需要があるのは、お弁当屋さんとか、個人でやってるファーストフード的なお店でしょうとのこと。
家賃は、新築で駐車スペースも2台分なんとかあるから、10万。
要するに「10万だったら私がテナントを探してこれるかも」的な、営業さんの経験による家賃の相場。

私「で、10万として、おたくに手数料とか払ったとして、うちの実入りはいくらぐらいになるの?」

これが驚きの答えだった。私はてっきり、半額の5万ぐらいしか残らないんだと思ってたら、ええーー!!そんなに入ってくんの?!っていうか、お宅はそんだけしか取らないの!?みたいな。

なんと、家賃の5パーセントですよ。(新築の場合は5%、既存は7%~。この不動産屋さんの場合は、です。)

たったの5千円しか取らないんだぁ。知らなかったぁ。
それだけしか取らないのに、集金はもちろん滞納があったら立て替えてくれたり、出て行ったあと、空きになった時の管理までしてくれるんだと!!!
おっどろきーー!!!
なんかだまされてるみたいに安すぎる。

私「他に払うものは何もないの?」
不動産屋「契約が決まった時に、報酬として家賃の1カ月分頂きます」
ま、それは当然よね、広告宣伝費がいるからね。
不動産屋「あと、×0.05の消費税も頂きます」
要するに、5000+250円。
ま、それは小学生の小遣い程度なもの。
私「他は?何も払わなくていいの?」
不「……はい。」
私「テナントさんが出て行かれる時も?」
不、よーく考えて「……はい。」

はー、不動産屋さんって違うとこでずいぶん儲かってんだな。

不「月々9万5千円の収入は大きいでしょう? 但し、借り手がいなかったら0です。そのリスクは考えておいて下さい。」

まあね、いいことばっかじゃないよね。

不「だから、みんな駐車場にするんですよ、この辺だったらすぐ満車になります。やめたいときはすぐやめられますから。そのかわり、月々10%いただきます。」

よくできとるわ。うちだと、1万円×5台はかたいかな。多く見て6台かなぁ。
ちょっと探りをいれるために質問してみた。

私「じゃあ、借り手がいなかったら解体して駐車場にすればいいね」
不「いやぁ、それじゃ解体費用かかりますよ。だいたい、ここなら借り手がいないってことはまず無いと思いますけどね」

はい、いただき。それが聞きたかったのよ。借り手がいるかいないかわからないのか、いないことも考えられるのか、まぁわりといるのか。
その言い方だと「まぁ、わりといる」てきなニュアンスじゃね?

不「どんな建物を建てられますか?すぐ借り手が現れるかどうか、その外観にもよるんですよね」
私「それは、需要に合わせますよ」
不「店舗に詳しい設計事務所がいるので紹介しますよ」
きたきた。そういう話は嬉しいよね~。

「1ヶ月で家賃の10倍稼がないとやっていけない」みたいな目安があるそうですね。
つまりうちに入るテナントさんだと、月100万稼がにゃならんことになる。

不「そうなると、やっぱ物販じゃ厳しいでしょ、やっぱり飲食関係だと思いますね、今、勢いのある"鳥ひろ"さんとか。」

安くておいしいから揚げやさんです。

お弁当屋さんがテナントに入ると仮定して、
店舗部分はガラス張り、
駐車場2台。3台だとよりよい。
10坪~15坪が需要がある。
壁、クロス、天井、床、トイレ、給排水を装備。
ガスは要らないんだと。プロパンだって。
エアコンの準備もでしょうね。

メーターはオーナー住宅とは別につけて、
出て行ったらはずす。


私「もし、なかなかテナントさんはいらなくて、家賃下げたらどうなるの?」
(これ、わたしも聞きたいことが漠然。借り手がいないからって簡単に家賃を下げていいものか、そこに落とし穴はないのか?という漠然とした質問)

不「住居の場合は……あんまり言っちゃいけないんですけど…"それだけの人"しか借りません。」

なるほど~。お金が無い人が借りるから、余裕がない人、なにかとカツカツしてる人って感じ。トラブルや滞納があるんだって。

不「テナントにはあてはまりませんよ、"お店を一生懸命やる"という目的がありますから」

なるほど。いやー、でもおもしろい裏が見えました。

さぁ。では、駐車場だったらどうなるのか探ってみたよ。また今度書きます。

ああ、忘れてたけど、
自宅の一部を貸すってことは、
固定資産税が少し上がり、
不動産収入が発生するので、"所得税"がかかるのもお忘れなく。

固定資産税については
私「年間10万が20万になったりします?」
不「いやー、そんなには上がらないですけど」
私「じゃあ10万が15万になったりは?」
不「わからないですね~、広さや材料にもよりますので」
ざっと、2倍にはならないけど1.5倍は可能性があるというニュアンスですかね。

どなたかこの妄想住宅を見積もってくださいませんか?
二千万円? 五千万円?

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